בית המשפט: אין עוררין כי הסכם המתנה שנערך למראית עין הינו בטל. אולם, מה מעמדו של החוזה האמיתי שנכרת בין הצדדים והוסתר על ידם מרשויות המס?
מהו חוזה למראית עין?
"חוזה למראית עין" הוא חוזה שבו תוכנו של החוזה שונה מרצונותיהם וכוונותיהם האמיתיות של הצדדים:
"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסויים המוסכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו"
בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי): "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל…".
הדין מורה, כי במקרה זה, שבו חזות פני הדברים אינה משפת את רצונם האמיתי של הצדדים, יינתן תוקף לאותו רצון אמיתי, ולכן נקבע, כי ההסכם שהצדדים אינם מעוניינים בו ואשר ערכו אותו אך למראית עין – הוא בטל.
נסיבות המקרה:
בין הצדדים נכרת חוזה למכירת מקרקעין. בכדי להימנע מתשלום מיסים כדין, הצדדים הסתירו את תוכנו האמיתי של החוזה באמצעות הסכם מתנה שנערך "למראית עין". המערער הגיש
המשיב הגיש תובענה בבית המשפט המחוזי, וביקש להצהיר על בטלותו של הסכם להענקת מקרקעין במתנה, שלטענת המערערת – אשת דודו המנוח – נחתם בין הצדדים. כן ביקש להצהיר על בטלותם של הערת אזהרה שנרשמה מכוח ההסכם ושל שומות מס שהוצאו. טענתו העובדתית של המשיב הייתה כי חתימתו על ההסכם זויפה, וכי מעולם לא ערך הסכם עם המערערת ביחס לזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו, וקבע כי בין המערערת למשיב – אחיין של בעלה המנוח – נכרת חוזה למכירת מקרקעין. החוזה "הוסווה" באמצעות "חוזה למראית עין", שבו התחייב המשיב להעניק את המקרקעין למערערת במתנה. החוזה האמיתי הוסתר בצורה כזו לנוכח סברת הצדדים שכך יופחת שיעור המס החל על העסקה, בהיותה עסקת מתנה בין קרובי משפחה.
פסק הדין:
מה דינו של הסכם המתנה?
הואיל והסכם המתנה נערך למראית עין, דינו להתבטל. קביעה זו נובעת במישרין מהוראת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה". הקביעה כי החוזה בטל אינה בגדר חידוש, וגם אלמלא היה הדבר נקבע במפורש בחוק לא היה תוקף לחוזה למראית עין מאחר שאינו מקיים את הדרישה הבסיסית ביותר של דיני החוזים: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול" (סעיף 1 לחוק החוזים) – הצעה וקיבול שמעידות על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה (סעיפים 2, 5 לחוק החוזים). כשהחוזה הוא למראית עין, הצדדים כלל לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה תקף, ומטעם זה אין הוא חוזה כלל.
מה דינו של חוזה המכירה האמיתי שהוסתר על ידי הצדדים?
הקביעה שהסכם המתנה בטל אינה מובילה בהכרח לביטול ההסכמה האמיתית בדבר מכירת המקרקעין. תוקפה של הסכמה זו תלוי בתוקפו של הסכם המכר.
"בספרות ובפסיקה הובעו דעות שונות בקשר למעמדו של חוזה שכרתו הצדדים, שתוכנו האמיתי הוסתר – לשם מטרה בלתי חוקית – באמצעות חוזה למראית עין (מקרה המכונה "סימולציה יחסית", להבדיל ממקרים של "סימולציה מוחלטת" שבהם אין כלל הסכם אמיתי בין הצדדים, אלא רק הסכם למראית עין)… לכולי עלמא אין לתת תוקף לחלק ה"פיקטיבי" של החוזה, והשאלה היא מהו מעמד ההסכמה האמיתית בין הצדדים …
… כאשר מדובר בחוזה בלתי חוקי, התוצאה הסופית – ובפרט השאלה האם יש להורות על ביטול החוזה או על אכיפתו – תלויה בשיקולי צדק ובנסיבות הפרטניות של העניין …
… ניתן לציין ארבע גישות מרכזיות כלפי השאלה שהוצגה. בע"א 4305/10 אילן נ' לוי [פורסם בנבו] (9.5.2012) הציג השופט ע' פוגלמן את עמדתו, ולפיה יש לבחון את "ההיבט הדומיננטי" של החוזה: אם היבט האי-חוקיות הוא דומיננטי, יש לבחון את הסכמת הצדדים במשקפי החוזה הבלתי חוקי, ואילו אם מדובר בהסכם פיקטיבי שאי החוקיות טפלה לפיקטיביות שבו – יש לסווג את החוזה כחוזה למראית עין שאין לתת לו תוקף. באותו עניין פרשתי את גישתי – "הפגם הכפול" – לפיה כשחוזה למראית עין מסתיר חוזה אמיתי לשם מטרה בלתי חוקית, המקרה לוקה בשני פגמים: מראית עין ואי חוקיות. לאמור, אין לבחור את המרכיב הדומיננטי בין שני סוגי הפגמים, אלא להכיר בכך שהפגם בחוזה כפול. באופן זה יורחב שיקול הדעת של בית המשפט בבואו לדון בחוזה כזה, תוך שקילת הנסיבות באופן מלא. הואיל ושתי הגישות הובילו באותו עניין לתוצאה זהה, השופט א' רובינשטיין, אב בית הדין, לא הכריע בין שתי הגישות שהוצגו. גישה שלישית, שניתן לכנותה "ההסכמה החוקית", הוצעה בידי המלומד גד טדסקי במאמר שהוזכר לעיל, ואומצה בידי השופט א' ברק בע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576 (1979). לפי גישה זו, כל עוד ההסכמה האמיתית בין הצדדים חוקית כשלעצמה, יש לתת לה תוקף, חרף הכוונה הבלתי חוקית להונות את רשויות המס באמצעות עריכת חוזה למראית עין. הגישה הרביעית – "החוזה הבלתי חוקי" – היא של המלומד דניאל פרידמן, בעקבות הדין האנגלי, ואומצה בפסקי דין רבים. לפי גישה זו, תמיד יש לבחון את ההסכמה האמיתית בין הצדדים במשקפי החוזה הבלתי חוקי, ולהכריע את דינה בהתאם להוראות סעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים …
לארבע הגישות שהוצגו יש מכנה משותף: אף אחת מהן אינה קובעת כי בכל המקרים של "סימולציה יחסית", מעין זו שלפנינו, ההסכמה האמיתית בין הצדדים בטלה נוכח קיומו של חוזה למראית עין. לפי הגישה השלישית שהוצגה המצב הפוך – יש לתת תוקף להסכמה האמיתית של הצדדים כל עוד היא חוקית. לפי שלוש הגישות האחרות, יש לקבוע את תוקף ההסכמה האמיתית לפי נסיבות העניין והשיקולים הרלוונטיים. כמובן, וכפי שהובהר, יש הבדלים בין גישות אלה ביחס ליישום הדברים, אולם לענייננו העיקר הוא בכך שאין גישה השוללת מלכתחילה את תוקף ההסכמה האמיתית בין הצדדים, בשל בחירתם לכרות גם חוזה למראית עין."