תיקון טעות רישום בטאבו: החריגים לעקרון וודאות הרישום במקרקעין

פסק הדין בת"א 27673-12-21 עוסק במתח שבין מעמדו המרכזי של רישום הזכויות במקרקעין לבין הצורך למנוע קיבוע של טעות טכנית במרשם.
עו״ד יריב דן ייצג את התובעים, בני זוג שרכשו דירה וחניה בפרויקט תמ״א 38 ברמת השרון, בהליך שבסופו הורה בית המשפט על תיקון הרישום כך שישקף את זכויותיהם בחניה שרכשו.

ההכרעה מדגימה כי עקרון סופיות המרשם וחזקת התקינות של הרישום אינם יוצרים חסינות מוחלטת מפני תיקון.
בנסיבות מתאימות, ובפרט כאשר הוכח כי הרישום אינו משקף את ההכרעה המהותית או את הזכויות שנרכשו בפועל, ניתן להחיל את החריגים הקבועים בדין ולהורות על תיקון המרשם.

הרקע העובדתי: רכישת דירה וחניה במכפיל חניה

התובעים רכשו בשנת 2014 דירה בפרויקט תמ״א 38 בבניין ברחוב ביאליק 22 ברמת השרון. הממכר כלל דירה, מחסן וחניה מסוימת במתקן חניה מסוג מכפיל חניה. בהתאם להסכם המכר ולתשריט שצורף לו, החניה שנרכשה הייתה החניה העליונה במתקן, שסומנה כחניה מספר 6.

הקצאת החניות בפרויקט נעשתה קודם לכן במסגרת הגרלה. במפת החניות שנערכה לאחר ההגרלה, החניה העליונה במתקן יוחסה לחברה היזמית ובהמשך נמכרה לתובעים, ואילו החניה התחתונה במתקן יוחסה לדירה אחרת בבניין.

עם מסירת הדירה לתובעים, נמסרה להם גם החזקה בחניה העליונה. בסמוך למתקן הוצב שילוט אשר ייחס את החניה העליונה לדירת התובעים ואת החניה התחתונה לדירה האחרת. התובעים עשו שימוש רצוף בחניה העליונה במשך שנים, כבעלי הזכות בה.

הטעות שנפלה בעת רישום הבית המשותף

בשנת 2020, במסגרת תיקון רישום הבית המשותף ורישום תקנון מוסכם, נוצר פער בין הסכם המכר, תוצאות ההגרלה, השימוש בפועל והמצב שנרשם במרשם. החניה העליונה, שנרכשה על ידי התובעים ושבה השתמשו לאורך שנים, נרשמה כצמודה לדירה אחרת; החניה התחתונה נרשמה על שם התובעים.

התובעים לא היו מודעים לרישום השגוי בעת ביצועו והמשיכו להשתמש בחניה שרכשו. רק לאחר שהרישום התגלה, נטען כלפיהם כי עליהם להפסיק את השימוש בחניה העליונה, וזאת על בסיס הרישום בטאבו בלבד.

עו״ד יריב דן הגיש מטעם התובעים תביעה לסעד הצהרתי ובקשה לתיקון רישום המקרקעין. הטענה המרכזית הייתה כי המרשם אינו משקף את הזכות שנרכשה בהסכם המכר, את ההקצאה שנעשתה במסגרת הפרויקט, ואת המציאות העובדתית שהתקיימה במשך שנים.

חזקת הרישום ועקרון סופיות המרשם

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, קובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. עיקרון זה מבטא את סופיות המרשם ואת חשיבותו של הטאבו כמקור ודאי, פומבי ואמין למידע על זכויות במקרקעין.

ההגנה על ודאות הרישום חיונית לשוק המקרקעין: היא מאפשרת לצדדים להסתמך על המרשם בעת התקשרות בעסקאות, מפחיתה אי-ודאות ומחזקת את הביטחון בזכויות קנייניות. לכן, ככלל, שינוי רישום אינו נעשה בנקל, והחריגים לכך מתפרשים בצמצום.

עם זאת, סעיף 125(א) עצמו מפנה לחריגים הקבועים בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ״ט-1969. בין היתר, הדין מאפשר לתקן מרשם כאשר זכות נרשמה שלא כשורה, כאשר זכות קיימת הושמטה, או כאשר נפלה טעות סופר או טעות טכנית ברישום.

המחלוקת: האם הרישום בטאבו גובר על הזכות המהותית?

המחלוקת בהליך לא התמקדה רק בשאלה איזו חניה נרכשה בפועל, אלא גם במשמעותו של הרישום השגוי. מצד אחד, נטען כי יש לפעול על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים. מצד אחר, התובעים טענו כי הרישום הוא תוצאה של שגגה טכנית, וכי אין לאפשר לו לגבור על מערך הראיות המלמד על הזכות המהותית שנרכשה.

בית המשפט בחן את הסכם המכר ואת התשריט המצורף לו, את תוצאות הגרלת החניות, את מפת החניות, את השילוט שהוצב במקום, את אופן השימוש בחניה לאורך השנים ואת העדויות שנשמעו בהליך. התמונה הראייתית הייתה עקבית: החניה העליונה הייתה זו שנרכשה על ידי התובעים.

נקבע כי התובעים רכשו את החניה העליונה כדין; כי הם החזיקו בה ועשו בה שימוש כמנהג בעלים; וכי רישום החניה התחתונה על שמם לא שיקף שינוי בזכויותיהם או הכרעה מהותית אחרת, אלא טעות שנפלה בשלב הרישום.

המסגרת המשפטית לתיקון המרשם

בית המשפט עמד על כך שהבחינה לתיקון מרשם כוללת שני שלבים. בשלב הראשון יש לבחון אם הוכחה טעות ברישום או זכות מהותית שאינה משתקפת במרשם. בשלב השני יש לבחון אם נסיבות המקרה נכנסות לאחד החריגים המצדיקים את שינוי המרשם לפי פקודת ההסדר.

במקרה זה, השלב הראשון הוכרע על בסיס הראיות העובדתיות: הסכם המכר התייחס לחניה העליונה; מפת החניות שיקפה את הקצאתה; והשימוש בפועל לאורך שנים תאמה את אותה הקצאה. גם ההכרה של הצדדים המעורבים בטעות שנפלה ברישום תמכה במסקנה כי המרשם לא שיקף נכונה את הזכות הקניינית.

בשלב השני נקבע כי מדובר בחריג של טעות סופר, לפי סעיף 95 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. בית המשפט הבהיר כי טעות סופר אינה טעות בשיקול דעת מהותי או שינוי של זכויות שנקבעו כדין, אלא פער בין ההכרעה המהותית שהתגבשה לבין ביטויה הטכני במרשם.

ההחלטה: תיקון המרשם אינו פוגע בוודאות כאשר הוא משקף את המציאות

בית המשפט קבע כי אין מקום לקבע רישום שגוי רק בשל עקרון סופיות המרשם. דווקא תכליתו של מרשם המקרקעין — לשקף באופן מהימן את המציאות המשפטית ולאפשר הסתמכות על מידע מדויק — מחייבת את תיקונו כאשר הוכחה טעות סופר ברורה.

הודגש כי התיקון אינו משנה את ההכרעה המהותית בין הצדדים ואינו יוצר זכות חדשה. הוא רק מתקן את הפער שנוצר בין הזכות שנרכשה על ידי התובעים לבין האופן שבו תועדה הזכות בטעות בפנקס הבתים המשותפים.

לפיכך, בית המשפט קבע כי לתובעים מלוא הזכויות הקנייניות בחניה העליונה והורה על תיקון התקנון והרישום כך שישקפו את מצב הזכויות הנכון. עו״ד יריב דן ייצג את התובעים בהליך שהוביל להכרה בזכותם ולתיקון הרישום בפנקסי המקרקעין.

משמעות פסק הדין

פסק הדין אינו מחליש את עקרון ודאות הרישום, אלא מבהיר את גבולותיו. המרשם נועד ליצור ודאות, אולם ודאות זו אינה יכולה להיבנות על טעות טכנית מובהקת אשר סותרת את מסמכי העסקה, את הקצאת הזכויות ואת המציאות העובדתית.

כאשר מתגלה פער בין הרישום בטאבו לבין הסכם המכר, התקנון, התשריט, מסמכי הפרויקט או השימוש בפועל, יש לבחון את המקרה באופן פרטני ומדויק. לא כל פער יצדיק תיקון, אך מקום שבו ניתן להוכיח טעות סופר או רישום שנעשה שלא כשורה, הדין מאפשר לפעול לתיקון המרשם.

ייצוג בהליכי תיקון רישום בטאבו

תביעות לתיקון רישום מקרקעין מחייבות ניתוח משולב של דיני מקרקעין, דיני ראיות, מסמכי העסקה, תשריטים, תקנוני בית משותף והוראות פקודת הסדר זכויות במקרקעין. בירור נכון של העובדות והמסמכים עשוי להיות חיוני להוכחת הפער בין הרישום לבין הזכות המהותית.

עו״ד יריב דן מייצג לקוחות בסכסוכי מקרקעין, מחלוקות בבית משותף, זכויות בחניות ובמחסנים, תיקון רישום בטאבו והליכים משפטיים מורכבים הנוגעים לזכויות קנייניות.

ליצירת קשר ולקבלת ייעוץ משפטי

לקריאת פסק הדין המלא לחצו כאן