בשנת 2013 בוצע תיקון נרחב בחוק מיסוי מקרקעין, במסגרתו בוטלו פטורים שונים מתשלום מס שנהגו במשך שנים. תיקונים נרחבים אלו נכנסו לתוקף בתאריך 1.1.2014.
בהתאם לנוסח המתוקן של החוק, כיום חל הסדר הפטור ממס במכירת דירת מגורים רק במכירת דירה יחידה. כתוצאה מביטול הפטורים, "איבדו" בעלי דירות רבים, בפרט מוכר שהינו בעל יותר מדירה אחת ("מוכר מרובה דירות"), את זכותם למכור דירה בפטור ממס. בנוסף, תיקון החוק יצר בעיה קשה גם למי שירשו מספר דירות מגורים מהוריהם. בחלק מהמקרים מדובר על דירות ישנות, אשר מכירתן ללא פטור ממס שבח כרוכה בתשלומי מיסים בסכומים גבוהים.
בכדי להתמודד עם חלק מהבעיה שנוצרה, במסגרת תיקון החוק נקבעה הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי (בדיעבד) בגין התקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור.
תשלום מס שבח מופחת עבור דירה ישנה שהיא דירת מגורים מזכה
דירת מגורים מזכה היא דירה ששימשה בעיקרה למגורים במהלך ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או – במהלך ארבע השנים שקדמו למכירתה.
בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק, במכירת דירת מגורים שנרכשה לפני התאריך 1.1.2014 (״דירות ישנות״) יחושב המס על השבח הריאלי באופן לינארי, כך:
- השבח ריאלי שנוצר במהלך התקופה שמתאריך רכישת הדירה ועד לתאריך 1.1.2014 יהיה פטור ממס.
- השבח הריאלי שנוצר מתאריך 1.1.2014 ועד לתאריך המכירה של הדירה יחוייב במס בשיעור של עד 25%.
מכירת דירת מגורים מזכה בידי מוכר שהוא מרובה דירות
החל מתאריך 1.1.2014, מוכר מרובה דירות יחויב במס שבח בגין מכירת כל אחת ואחת מדירותיו עד אשר יהפוך לבעלים של דירה יחידה (לגבי הפטור ממס במכירת דירה יחידה ראה במאמר נפרד).
כל דירה שתימכר, ככל שהמוכר ימשיך להשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות, תקים חבות במס לפי חישוב ליניארי חדש. אין מגבלה לעניין היקף המכירות אולם, כרגיל, לפקיד השומה שיקול דעת לקבוע כי מכירת דירות בהיקף ונסיבות מסוימות מהוות עסקת אקראי או עסק ולחייב במס כהכנסה פירותית לפי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ״א-1961.
תשלום מס שבח לינארי עבור זכויות בניה נוספות
בהתאם להוראות סעיף 48א(ב3) לחוק במכירת דירת מגורים ישנה שחל עליה החישוב הליניארי החדש (בין אם הדירה איזה זכאית כיום לפטור ממס ובין אם המוכר לא ביקש לנצל פטור שהוא זכאי לו), אשר מחירה הושפע מזכויות בנייה נוספות, החישוב הליניארי החדש לא יחול על אותו חלק מהתמורה שמיוחס לזכויות הבנייה הנוספות (אותו חלק מהתמורה יחוייב במס לפי חישוב הקבוע בסעיף 49ז לחוק).
תשלום מס שבח לינארי עבור דירה שאינה דירת מגורים מזכה
במקרה שבתאריך הרכישה הדירה הנמכרת לא היתה דירת מגורים מזכה (לדוגמה רכישת ״דירה על הנייר״ או דירה שנבנתה על קרקע פנויה), תאריך הרכישה לצורך החישוב הליניארי החדש יהיה תאריך הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח, כלומר תאריך רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, וזאת גם אם בניית הדירה הסתיימה לאחר ה-1.1.2014.
מכירת דירת מגורים, שאינה דירת מגורים מזכה, תקים חבות במס על כל השבח הריאלי לפי החישוב הליניארי הרגיל בהתאם למועד הרכישה: החל בתאריך הרכישה ועד לתאריך 7.11.2001 – מס שולי; עד לתאריך 31.12.11 – 20%; עד לתאריך המכירה- 25%.
למידע נוסף:
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 – הרפורמה במיסוי דירות מגורים