פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות רישום בית משותף

הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 מורה כי:

"כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

בית המשפט עמד על זכותו של שותף לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין, בכל עת, בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' (27.11.75) פ"ד ל(1) 454:

""כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". "בכל עת" נאמר, ולא בעת ששותפיו יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו (זכות זו ניתנת אמנם להגבלה בהסכם שיתוף, אך גם זאת בכפוף לאמור בסעיף 37 (ב)). המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים… אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם."

פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף

מפסיקת בתי המשפט נראה כי בהתאם למגמת הפסיקה הדרך העדיפה לפירוק שיתוף הינה באמצעות רישום בית משותף.

כך, לדוגמה נקבע לאחרונה בפסק דין של בית המשפט השלום קריות, כי חרף העובדה שהיחסים בין השותפים בחלקה עכורים מאוד, עכירותם נובעת, בעיקרה, מהמחלוקת סביב "קו הגבול" בין החצרות בו עושים השותפים שימוש בלעדי, בהתאם להסכמה רבת שנים, ופסק הדין אמור להכריע במחלוקת זו.

עוד נקבע כי אין מדובר במבנה אחד המכיל מספר דירות, אלא בשני מבנים נפרדים, כאשר שאיפת השותפים היא להורות על הצמדה של חלקי החצר הפנויה באופן שכל אחד מהשותפים יעשה שימוש נפרד בהצמדותיו. בשונה ממקרה בו בית מורכב ממספר דירות, במקרה הנדון לא יהיה גג משותף לתחזק, לא גינה משותפת וכפי הנראה אף לא מערכות משותפות.

לפיכך, אף אם יהיו השותפים "משותקים" מלקבל החלטות ביחס לניהול הרכוש המשותף, יהיה מצבם טוב יותר מהמצב בו הם נתונים כיום.

פירוק שיתוף באמצעות מכירת המקרקעין

במקרים מסוימים עלול בית המשפט לקבוע כי אין לפרק את השיתוף בין הצדדים באמצעות רישום משותף.

כך, לדוגמה, בת"א (ת"א) 25880/87 חיה וקדיש שרמייסטר נ' רחל ויעקב איסרליס (28.4.92) קבע בית המשפט כי אין להורות על פירוק השיתוף על ידי רישום בית משותף, כאשר היחסים בין השותפים מעורערים. מסקנתו של בית המשפט המחוזי באותו מקרה היתה כי יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירת החלקה, וזאת בהתאם לעקרון לפיו שותף זכאי, בכל עת, לדרוש פירוק השיתוף, ובהעדר הסכמה על אופן פירוק השיתוף, יכפה בית המשפט על הצדדים את אופן הפירוק:

"בירור אפשרות לחלוקת המקרקעין בדרך של רישום הבית כבית משותף, הינה הליך שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית. בית המשפט אינו רשאי לקבוע, שפירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין, אלא אם כן בדק קודם לכן גם את האפשרות של פירוק השיתוף לפי סעיף 42לחוק, והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו" .

בהמשך פסק הדין, הגיע בית המשפט למסקנה כי, לאור היחסים העכורים בין השותפים בחלקה, לא ניתן להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף. בית המשפט הפנה בעניין זה ל ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק פ"ד לג(3) 33 וקבע:

"אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך או גם משום כך קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו- 40 כי בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים מכאן שניתן לבית המשפט שיקול דעת שלא להפעיל את סעיף  42 (תוך קביעת תשלומי איזון בעת הצורך, לפי סעיף 42(ב)), אם בכל נסיבות הענין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. חובת הראיה היא על הטוען שאין להפעיל את סעיף 42".

כאמור, מקום בו מגיע בית המשפט למסקנה שחלוקה בעין אינה אפשרית, וכי לא ניתן לפרק את השיתוף באמצעות רישום בית משותף, שומה עליו להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה.

האם ניתן לקבוע הצמדות של חלקים מהחצר המשותפת, ללא הסכמת שני השותפים?

בע"א (מחוזי-חי') 52403-09-11 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (6.2.12) נדונה השאלה אם בית משפט השלום מוסמך, בדונו בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, בה הוא מורה על פירוק באמצעות רישום בית משותף, ליתן הנחיות בדבר הצמדת חלקים מהחלקה לדירות, או שבהעדר הסכמה בין השותפים ביחס להצמדות, יש להותיר את כל שטח החצר הפנויה כרכוש משותף.

דעת הרוב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, כפי שהיא מנומקת בפסק דינו של כב' השופט יצחק כהן, היתה כי צדק בית משפט השלום (כב' השופטת א.דגן) בקובעו כי אינו מוסמך להורות על הצמדות, ללא הסכמת השותפים בחלקה.

כך נכתב בפסק דינו של כב' השופט כהן:

"שאלה היא, האם באין הסכמה בין הצדדים רשאי בית המשפט לכפות על הצדדים הסכמה, ולפרק את השיתוף בצו שיינתן. לדעתי התשובה לשאלה זו היא שלילית. המחוקק קבע, כי לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף יש צורך ב"תקנון מוסכם", ואין על כן מקום שבית המשפט יכפה על מי מהצדדים הסכמות שאין הוא מעוניין בהן, ואין מקום שבית המשפט יכתיב לצדדים "תקנון מוסכם", שאחד מהם אינו מעוניין בו. גם לאוטונומיה של מי מהצדדים, שלא ליתן הסכמתו לפעולות כאלה ואחרות ברכוש המשותף, יש לתת משקל. הדיבור "תקנון מוסכם" מלמד, כי מלכתחילה מדובר במסמך שהוא פרי הסכמה שהושגה, ולא יתכן "תקנון מוסכם" שהוא פרי כפיה שבית המשפט כפה על מי מהצדדים להסכים לו." (כב' השופט כהן בסעיף 9 לפסק הדין).

הטעמים לעמדה זו, פורטו כדלקמן:

"הבית הבנוי במקרקעין המוחכרים לצדדים הוא "בית" כמשמעות הדבר בסעיף 77א' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, דהיינו: "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף". "בית" שכזה מתנהל על פי פרק  ו' (1) לחוק המקרקעין (שכותרתו היא: "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים")….

… יש חלקים, שהם "רכוש משותף" שבעלי היחידות בבית יהיו רשאים להוציא מכלל הרכוש המשותף, ולהצמיד לדירות הבית. במיוחד אמור הדבר ביחס לקרקע המקיפה את הבית. ואולם, אליה וקוץ בה: לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידות הבית, יש צורך בקביעת תקנון מוסכם. ברור הדבר, שבאין הסכמה בין בעלי היחידות בבית המשותף לא יהיה לבית המשותף "תקנון מוסכם", ועל כן, יהיה על בעלי הדירות להוסיף ולהיות שותפים גם בחלקי הרכוש המשותף, שניתן היה להוציאם מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות הבית….

בית המשפט אינו מוסמך להורות על פירוק השיתוף בקרקע המקיפה את הבית, משל הייתה ככל קרקע אחרת שבית המשפט מתבקש לפרק בה את השיתוף, לפי פרק ה' לחוק המקרקעין (שכותרתו: "פירוק השיתוף"). ואולם, על הקרקע המקיפה את ה"בית" לא חלים דיני פירוק השיתוף הרגילים. הטעם לכך פשוט, ברור וגלוי לעין כל, והוא, שבסעיף 56(א) לחוק המקרקעין נקבע, כי "הוראות פרק ה' (לחוק המקרקעין) לא יחולו על הרכוש המשותף.

דעת המיעוט, של כב' השופטת וסרקרוג, היתה כי בית משפט שלום הדן בתביעה לפירוק שיתוף רשאי, מאחר שהבית טרם נרשם כבית משותף, להורות על פירוק השיתוף בקרקע הפנויה גם ללא הסכמת השותפים, בהסתמך על סמכותו לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.

בהתייחס לעמדתה של שופטת המיעוט, כב' השופטת וסרקרוג, כתב כב' השופט כהן:

"בשונה מדעתה של חברתי המלומדת, כב' סגנית הנשיאה השופטת ש' וסרקרוג, הנני סבור, שהעובדה, שהבית עדיין לא נרשם כ"בית משותף", אינה פותחת בפני הצדדים את הדרך לפרק את השיתוף בקרקע המקיפה את הבית, לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.

הטעם לכך הוא, שגם לפני ש"הבית" נרשם כ"בית משותף", חל עליו סעיף 56(א) לחוק המקרקעין, ועל כן לא חלות על הבית הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין (לרבות סעיף 37 לחוק). ברור הדבר, שכל עוד ה"בית" אינו רשום כ"בית משותף", הוא מתנהל על פי "התקנון המצוי" שבתוספת לחוק המקרקעין. במצב דברים זה, כאשר לא נרשם "תקנון מוסכם", אין הצדדים יכולים להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות שבבית. כדי שהצדדים יוכלו לחלק ביניהם את הקרקע המקיפה את הבית, חייבים הם לרשום את ה"בית" כ"בית משותף", ולצד זאת להסכים על רישום "תקנון מוסכם", שבמסגרתו יהיו רשאים להסכים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, והצמדתם לדירות שבבית."

יצוין כי על פסק הדין הוגש ערעור, אך מאחר שבין הצדדים הושג הסכם, לא הכריע בית המשפט העליון בסוגיה.

במקרה אחר שנדון בבית המשפט השלום קריות [תא (קריות) 28405-02-13 רודי יציב נ' אלי מרום (שלום; עידית וינברגר; 06/09/15)] הגיע בית המשפט למסקנה שונה.

בית המשפט קבע כי:

"במקרה הנדון, אין מדובר במבנה אחד שיש בו שתי דירות או יותר, כמשמעו בסעיף 77א' לחוק המקרקעין. משמע, אין מדובר במבנה שחל עליו פרק ו'1 לחוק העוסק ב"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". לפיכך, הוראות החוק הנוגעות לניהול הבית המשותף, כדוגמת סעיפים 77ב' ו- 77ג' לחוק, ובכלל זה הוראות התקנון המצוי, אינן חלות על החלקה נשוא הדיון.

במקרה הנדון, מדובר בחלקה עליה ניצבים שני מבנים נפרדים, וביניהם ניצבת קרקע פנויה, היא שטח המריבה.

אלמלא היה שטח מגרש מינימאלי על פי תוכנית המתאר שבתוקף 1000 מ"ר, ניתן היה לבצע  חלוקה של החלקה בעין, לשתי חלקות. רק המגבלה התכנונית של שטח מגרש מינימאלי על פי תוכנית המתאר, היא המחייבת פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לסעיף 142 (ב) לחוק המורה כי:

"שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף."

14. כאמור, על הבתים הניצבים על החלקה, לא חל פרק ו'1 לחוק המקרקעין, והם אינם מתנהלים על פי התקנון המצוי. משכך, אין כל מניעה שיחול עליהם פרק ה' לחוק המקרקעין, שהרי הסעיף המוציא את תחולתו של פרק ה' מצוי בפרק ו' (סעיף 56 (א) המורה כי הוראות פרק ה' לא יחולו על הרכוש המשותף). אם פרק ה' חל בנדון, אין כל מניעה להורות על פירוק השיתוף בעין בקרקע הפנויה, באופן שלכל דירה יוצמד חלק ממנה.

15. אוסיף ואומר כי , לדעתי, אף אם היה מדובר במבנה אחד המכיל מספר דירות, כזה שחל עליו פרק ו'1 לחוק המקרקעין, ראוי היה לקבוע כי בית המשפט מוסמך, בדונו בתביעה לפירוק שיתוף, לאחר שהחליט להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף, להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות. בפרט נכון הדבר במקרה כמו זה שלפניי, בו לב המחלוקת בין הצדדים הוא חלוקת שטח החצר המשותפת, וכאשר בפני בית המשפט ראיות העשויות לסייע בידו להכריע בסוגיה, כדוגמת הסכם חלוקת שימוש רב שנים, בין שנערך במפורש ובין שניתן ללמוד עליו, מכללא, מהתנהגות הצדדים במהלך השנים.

16. אין חולק, כי בית המשפט אינו יכול להורות על פירוק שיתוף ב"רכוש המשותף" כמשמעו בסעיף 52 לחוק המקרקעין. הדרך היחידה להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות בבית המשותף, היא זו הקבועה בפרק ו' לחוק המקרקעין, והיא מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות.

עם זאת, טרם רישום הבית כבית משותף, עדיין לא הוגדר "הרכוש המשותף" כמשמעו בסעיף 52 לחוק, ובשלב טרומי זה, רשאי בית המשפט להחליט מה ייכלל במסגרת הרכוש המשותף, ומה יוצא ממנו ויוצמד לדירות. סמכות זו נתונה לו, לדעתי, מעצם הסמכות הנתונה לו להכריע בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, באמצעות רישום בית משותף.

נראה כי רציונל דומה עמד בבסיס פסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ברע"א 9552/06 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (הערעור על פסק הדין הראשון בעניין סטרולוביץ 25.5.08) [פורסם בנבו]  שם נקבע כי המנגנון הקובע את חלקיו של בעל דירה ברכוש המשותף, הקבוע בסעיף 57 לחוק, אינו חל בבוא בית המשפט לקבוע את חלקיו ברכוש המשותף בעת פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף. חרף המנגנון הקבוע בסעיף 57 לחוק, קבע בית המשפט העליון כי בפירוק השיתוף החלקים ברכוש המשותף ייקבעו על פי החלק במקרקעין, בהתאם לזכויות הקניין.

כב' השופט רובינשטיין אף מתמודד עם הקושי שבתחולת פרק ו'1 לחוק על המבנה, פרק המחיל את סעיף 57 על הבית גם טרם רישומו בפנקס הבתים המשותפים, וקובע כי פרק זה אינו יכול לפגוע בזכויות הקניין של השותפים. כלשונו:

" כשם ששטח הרצפה אינו המדד לזיהוי זכויות הבעלות בנכס המשותף בטרם הפירוק – כך אין הוא יכול להיות המפתח לחלוקת הזכויות בשעת פירוק… אכן, סעיף 77ב לחוק המקרקעין מחיל את הוראת סעיף 57 גם על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים – כבמקרה שלפנינו, אך נראה שאין בכך כדי לפגוע בזכויות קנייניות"."

מתן הוראות בדבר חלוקת שימוש ברכוש המשותףאפשרות נוספת הנתונה לבית המשפט בעת פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף הינה להורות על חלוקת שימוש בשטח המשותף.

בתי המשפט הכירו לא אחת בהסכם חלוקת שימוש במקרקעין בבעלות משותפת, אף אם לא נעשה בכתב ותוצאותיו ניכרו בשטח. קל וחומר כאשר בין חליפיהם של הצדדים נערך הסכם חלוקת שימוש בכתב, במלווה בתשריט.

כך נקבע בין היתר בע"א 815/81 כליפא נ' שאול פ"ד לו(3) 83, וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א (חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר (25.2.2004):

"המשמעות שלכך היא שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף ובפרט שהצדדים שניהם אינם מכחישים עצם קיום ההסכם וכל מחלוקתם מיוחסת לנפקותה המשפטית של מציאות נוהגת מוסכמת מקום בו לא נתבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין.

יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמלית של סעיף 29א' לחוק המקרקעין. על תכלית הרישום בסעיף 29א' עמד השופט ח' כהן בע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם בקובעו כי "פעולתו של הרישום היא השגתה והבטחתה של הפומביות:

"רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים בו, וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע למקרקעיהם המשותפים". (פ"ד כט(1), 243 ,עמ' 250-251).

פומביות הרישום, אם כן, היא העומדת ביסוד הרישום ולאורה יש לבחון אף יחסי חליפי הצדדים להסכם ועל אף שאינם צדדים להסכם גופא. אין דומה מצב בו צד קנה בתום לב נכס ובלא ידיעה על הסכמים בין בעליו הקודמים לצד ג', למציאות בה ידע הקונה על ההסכמים, וראה תוצאותיהם בשטח."

קביעת החלקים ברכוש המשותף

לצורך פירוק שיתוף באמצעות רישום הבית המשותף, על בית המשפט לקבוע את חלקיהם של כל אחד מבעלי הדירות ברכוש המשותף.

למעט במקרים יוצאי דופן, החלקים ברכוש המשותף יהיו על פי חלקיהם של השותפים במקרקעין ולא על פי שטח הרצפה בדירות. כך נקבע לדוגמה בפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ברע"א 9552/06 אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ (25.5.08).

"במסגרת פירוק שיתוף בנכס – יהא זה בחלוקה בעין, במכירה, ברישום כבית משותף או בכל דרך אחרת – על החלוקה להיות בהתאם למנותיהם של השותפים (לעקרונות הפירוק ראו רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625). אם, לדוגמה, לשותף אחד 60% מהזכויות בנכס, ולמשנהו 40% מהזכויות – יקבל כל אחד מהם בעת חלוקת הנכס חלק בהתאם לזכויותיו. עיונית, נוח עיקרון זה ליישום שעה שמדובר בחלוקה בעין (אז יפוצל הנכס לשני חלקים שונים בגודלם) – אך הוא תקף באותה מידה גם בפירוק על דרך רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין. סעיף זה אף קובע מפורשות, כי "רשאי בית המשפט… לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם" "