חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר לנכות (להפחית) את סכום מס השבח שהוא נדרש לשלם בעת מכירת דירה.
עד לשנת 2005 כלל החוק רשימה ספציפית של הוצאות שניתן להפחית מסכום המס. בעקבות פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון (ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין) תוקן החוק בשנת 2005, וכעת החוק קובע את הכלל ולצידו רשימה של דוגמאות להוצאות שניתן להפחית מסכום המס בעת מכירה.
הכלל – כל הוצאה שהוצאה לרכישה או מכירה של הזכות
סעיף 39 לחוק בנוסחו הנוכחי קובע את הכלל הרחב שלפיו "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה… אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה".
במילים אחרות, המוכר רשאי 'לנכות' מסכום מס השבח כל הוצאה שהוציא לצורך רכישת המקרקעין או לצורך מכירתם, בכפוף לכך שאותן הוצאות אינן כלולות בשווי הרכישה של המקרקעין ואינן הוצאות שהמוכר 'מנכה' מהכנסותיו לפי פקודת מס הכנסה.
דוגמאות להוצאות שניתן להפחית מסכום מס השבח
כאמור, סעיף 39 מפרט דוגמאות להוצאות שניתן 'לנכות' מסכום מס השבח. מוצגת בפניכם רשימה חלקית של אותם מקרים (הנוסח המחייב הוא הנוסח שקבוע בחוק):
(1) כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה לשם השבחת המקרקעין. הוצאות אלו כוללות עבודות שיפוץ, תיקון ושיפורים שבוצעו במקרקעין מיום רכישתם. לצורך ניכוי הוצאות אלו יש לשמור העתקים מכל ההסכמים, החשבוניות והקבלות הנוגעים לעבודות שבוצעו במקרקעין. בנוסף, במקרה שבו חלק מהעבודות בוצעו על ידי המוכר או קרוביו, יש לשמור תיעוד מפורט ככל האפשר של העבודות שבוצעו והערכה של שוויין.
(2) הוצאות לרכישת זכות חזקה ייחודית במקרקעין (הכוונה לזכות המאפשרת למוכר להשתמש בקרקע וב"פירותיה" באופן בלעדי (מגורים, גידולים, מחצבים וכד' ולמנוע אפשרות שימוש בקרקע מאחרים).
(3) דמי פינוי. סכומים ששולמו למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר עבור פינויים (ובלבד שהמפונה אינו "קרוב" של המוכר).
(4) הוצאות להשבחה של מקרקעין סמוכים. יש מקרים שבהם השווי של מקרקעין גדל בעקבות פעולות השבחה שביצע המוכר במקרקעין סמוכים שמצויים גם הם בבעלותו. במקרים מעין אלו ניתן להפחית מסכום המס חלק יחסי מאותן הוצאות.
(5) אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין.
(6) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין (אך לא יותר מ-2% מהתמורה).
(7) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין (אך לא יותר מ-2% מהתמורה, למעט במקרים מיוחדים).
(8) שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה.
(9) שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה.
(10) הוצאות שהוציא החוכר או בעל הזכות במקרקעין, לפי הענין, לשם הוכחת זכותו במקרקעין.
(11) מס רכוש.
(12) במכירת חכירה – סכומים ששילם המוכר, לבעל המקרקעין (רשות מקרקעי ישראל), בעד הסכמתו לרשום שעבוד על זכות החכירה או בעד הסכמתו למכירה, בעד חכירת הזכות, ולרבות בעד דמי חכירה מהוונים או דמי היוון.
(13) במכירת מקרקעין שעליהם רובצת משכנתה – עמלה ששילם המוכר לבנק בעד הסכמתו לאותה מכירה (אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע).
(12) היטל השבחה ששילם המוכר או תשלום דומה.
(13) הוצאות ששילם המוכר בקשר להכנת דיווחי מס ובקשר לטיפול בהליכי שומה, השגה וערר.
הפחתת הוצאות ריבית ריאלית
בהתאם לסעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין, בנוסף להוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק, רשאי המוכר להפחית מסכום מס השבח תשלומי ריבית ריאלית ששילם המוכר החל מיום הרכישה ועד 90 ימים לאחר יום המכירה, בשל הלוואה שקיבל שהתקיימו לגביה תנאים אלה:
(1) ההלוואה התקבלה לרכישה או להשבחה של המקרקעין סמוך לרכישה או להשבחה או לשם פרעון הלוואה קודמת שהתקבלה לאותן מטרות.
(2) ההלוואה אינה מקרוב.
הפחתת הוצאות בעת מכירה של חלק מהמקרקעין
סעיף נוסף להכיר הוא סעיף 40 לחוק העוסק במקרים שבהם נמכר רק חלק ממקרקעין. בהתאם לסעיף זה, במקרים שבהם הזכות הנמכרת היא חלק מזכות במקרקעין או חלק מסוים במקרקעין, יותר חלק יחסי של הניכויים המותרים לפי סעיפים 39 ו-39א לחוק.