בית המשפט המחוזי הורה על אכיפת הסכם למכירת דירת מגורים למרות שטיוטת ההסכם לא נחתמה על ידי הצדדים

תמצית עובדות המקרה

הנתבעים, זוג נשוי, הם בעלי זכויות החכירה מרשות מקרקעי ישראל של דירת מגורים בתל-אביב. לקראת סוף שנת 2018 פנו הנתבעים למשרד תיווך לשם מכירת הדירה. התובעים התעניינו ברכישת הדירה ומסרו לנתבעים מספר הצעות מחיר. לאחר שהנתבעים הסכימו להצעת המחיר האחרונה, הועבר המשך המשא ומתן לטיוטות בין עורכי דין מטעם הצדדים.
בין הצדדים הוחלפו התכתבויות שבהן התגלתה מחלוקת בשאלת רישום הזכויות במינהל על שם המוכרים. לאחר שההתכתבויות עברו לפסים מתוחים ואיומים בהליכים משפטיים הודיעו הנתבעים כי החליטו לא למכור את הדירה. הנתבעים טענו כי מכירת הדירה הותנתה בכך שימצאו דירה חלופית למגוריהם ומאחר שדירה כזו לא נמצאה החליטו לא למכור את דירתם.
התובעים ביקשו לאכוף על הנתבעים למכור להם את הדירה, וכן לחייב את הנתבעים בפיצויים מוסכמים בשיעור 10% מהתמורה. לטענתם, לטענתם, משהתקבלה הצעתם לרכישת הדירה בסכום של 4,050,000 ₪ (ללא הריהוט), נעשו הצעה וקיבול. לדבריהם, גם רכיב המסוימות התקיים, מאחר שכבר סוכמו כל התנאים המהותיים לצורך חוזה המכר, ולמעשה לא היתה כל מחלוקת מהותית ביחס אליהם.
לטענתם, גם התכתובת שנמשכה באותו עניין לאחר קיבול ההצעה מעידה על כך שנכרת חוזה בין הצדדים.

פסק הדין

בית המשפט קבע כי מכלול הראיות שהובא לפניו מלמד על כך שנכרת חוזה בין הצדדים למכירת דירת הנתבעים לתובעים במחיר של 4,050,000 ₪ ולכן יש להיעתר לסעד של אכיפת החוזה.

בית המשפט קבע, וזאת בניגוד לפסקי דין רבים שניתנו בעבר, כי די בכך שהתובעים הציעו לנתבעים מחיר במייל ובכך שהנתבעים קיבלו את המחיר המוצע במייל בכדי ליצור הצעה וקיבול והסכם מחייב בין הצדדים.

עוד נקבע כי התנהגות הנתבעים, באמצעות באת כוחם, במשא ומתן שהתנהל לאחר 'הקיבול', לשם ניסוח חוזה מסודר, לימדה על כך שהנתבעים הסכימו למכירת הדירה בתנאי ההצעה שהוגשה להם, כלומר על גמירת דעתם

לענין יסוד ה"מסויימות" קבע בית המשפט כי:

"בענייננו אני סבור כי היסודות העיקריים הנדרשים לשם קשירת הסכם מחייב נכללו בהתכתבות שהכילה את ההצעה והקיבול: זיהוי הדירה היה ברור ולא מוטל בספק; זהות הצדדים היתה גלויה: המוכרים – הנתבעים בוודאי, הקונים – הם אלה המיוצגים על ידי עו"ד XXX. לא הוברר אם שמות התובעים גולו לנתבעים כבר באותו שלב, אבל מבחינת הנתבעים היו אלה המיוצגים על ידי עו"ד XXX, ומכל מקום שמותיהם צוינו מיד לאחר מכן בטיוטה שהועברה לעו"ד XXX; המרכיב העיקרי מבחינת המוכרים בהסכם מכר דירה – התמורה, גם היא היתה ברורה ומוסכמת. בתשובת הנתבע להצעה (הודעת הקיבול) אף הובהר, אולי לשם הסרת ספק, כי התמורה אינה כוללת את הריהוט; תנאי התשלום גם הם צוינו בהצעה באופן ברור ומוגדר: מחצית התמורה במועד החתימה על חוזה המכר, המחצית השניה "תוך 60 יום, כנגד קבלת המפתח"; מכאן נובע גם מועד קבלת החזקה בדירה – 60 יום מיום החתימה על חוזה המכר.

תשלומי המיסים הקשורים לעסקת המכר לא צוינו, אמנם, בתכתובת זו, אך אלה ניתנים להשלמה פשוטה וקלה לפי סעיף 28 לחוק החוזים, מאחר שאלה קבועים בחוקים הרלוונטיים: מס שבח המוטל על המוכר, מס רכישה המוטל על הקונה, ארנונה בהתאם למועדי החזקה בדירה – המוכר עד מסירת החזקה והקונה ממסירת החזקה.

גם ההסדר בדבר תשלום היטל ההשבחה בהתאם למועד שנוצרה ההשבחה: המוכר – עד החתימה על החוזה והקונה – ממועד חתימת החוזה, הגיונו בצדו, שכן התמורה נועדה לשקף את "שווי" הדירה בעת החתימה על החוזה ולכן הוא גם "הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג".

למעשה, המדובר בהסכם מכר דירה פשוט למדי, תנאיו פשוטים וברורים, ולא נדרש כל משא ומתן ממשי לשם הוצאת העסקה לפועל.

…. בפועל, טיוטת החוזה שעו"ד XXX העביר לעו"ד XXX תאמה לחלוטין את כל הדברים שנכללו בהתכתבות האמורה, ואלה שלא נכללו בה – היא תאמה להוראות החוק בדבר תשלומי המיסים המוטלים על צדדים בעסקת מכר מקרקעין.

… כאמור לעיל, גם התכתובת שהוחלפה לאחר מכן בין עורכי הדין של הצדדים, עו"ד הלוי ועו"ד XXX, מלמדת על גמירת דעתם להתקשר בהסכם מחייב. עו"ד XXX לא העירה כל הערה שהיא אודות הטיוטה שהועברה לה ולא העלתה כל נושא, שעשוי היה לעורר מחלוקת ממשית.

רובה המוחלט של ההתכתבות נגע לפתרון הקושי שהתעורר בדבר חוסר רישום הזכויות והבטחת התמורה שתשולם עד לפתרונה של בעיה זו. בפועל, אף כאן, שני עורכי הדין התגייסו לפתור בעיה זו, שבדיעבד התברר שגם נפתרה, אך לאחר שהנתבעים הודיעו שהם אינם מעוניינים עוד לקיים את ההסכם.

הנתבעים טוענים כי חוסר חתימתם על חוזה מכר "סופי" מעיד על חוסר גמירת דעתם להתקשר בחוזה מחייב. אולם, כפי שנפסק, העדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה."