רישום "הערת מקדמה" בעת רכישת דירה

בהתאם לסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, תוקפה של עסקת מכר במקרקעין החייבת במס מותנה בתשלום המס, או בכך שהוגשו לרשות המסים הצהרות המוכר והקונה ושולם מס על פי ההצהרות. בנוסף, קובע הסעיף כי עסקת מכר במקרקעין לא תירשם במרשם המקרקעין, אלא אם כן התקבל אישור ממיסוי מקרקעין שהעסקה פטורה ממס או ששולם המס המגיע בגינה.

בשנת 2016 תוקן סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין באופן שנקבע כי ניתן לבצע רישום של עסקת מכר במקרקעין גם במקרה שלא שולמו במלואם תשלומי המס, בכפוף לרישום הערה מתאימה במרשם המקרקעין:

"(ז)(1) רשם המקרקעין שרשם זכות במקרקעין בהתבסס על אישור המנהל להתקיימות התנאים לפי סעיף 15(ט) או 16(א)(2א), ולא אישר המנהל ששולם מס הרכישה, ירשום רשם המקרקעין בפנקס המקרקעין הערה, כי טרם ניתן אישור המנהל שנעשתה שומה לעניין מס רכישה לפי סעיף 78(ב) ושהושלם תשלום המס לפיה או שהעסקה פטורה ממס, וכי ככל שיש חוב שטרם שולם בגינה, יחולו על גבייתו הוראות פקודת המסים (גבייה);

(2) הערה כאמור בפסקה (1) לא תמנע ביצוע עסקאות בזכות במקרקעין ולא תגביל כל פעולה בפנקס המקרקעין והיא תימחק בידי רשם המקרקעין רק לאחר שאישר המנהל, בהודעה ששלח לרשם ולמי שנרשמה לו זכות במקרקעין, כי העסקה היתה פטורה ממס או ששולם המס המגיע בשלה."

בהתאם לסעיף החדש, רשם המקרקעין ירשום במרשם הערה כי עדין לא ניתן אישור סופי של מנהל מיסוי מקרקעין (״הערת מקדמה״).

כחלק מיישום סעיף חוק חדש זה, מנפיקה רשות המיסים אישור חדש שכותרתו ״מס רכישה מקדמה״, ואשר בהערותיו נרשם נוסח הערת המקדמה – ״יש לרשום הערה לפי סעיף 16 (ז)(1) לחוק מיסוי מקרקעין".

בחודש נובמבר 2017 פרסם הממונה על המרשם נוהל שמספרו 13-17 הקובע הנחיות לרישום "הערת מקדמה":

"1. כאשר מתבצעת עסקה ומוגש לבוחן העסקאות אישור הכולל הערת מקדמה, תבוצע העסקה, תוך רישום הערת המקדמה על הרוכש/ים בהתאם למפורט באישור.

2. אין בהערת המקדמה כדי להגביל ביצוע עסקאות ו/או כל פעולה בפנקס המקרקעין

3. כאשר רשומה הערת מקדמה ומתבקשת ביצועה של עסקה נוספת, תיכפף הערת המקדמה על הרוכש החדש. ככל שגם הרוכש החדש מציג אישור הכולל הערת מקדמה, תירשם הערה נוספת על הרוכש בגין האישור הנוסף (קרי, על הרוכש החדש תירשמנה 2 הערות מקדמה וכן הלאה).

4. מחיקת הערת המקדמה: ביטול ההערה יבוצע בממשק מקוון שבין האגף לרישום והסדר מקרקעין לבין רשות המיסים, ועל פי בקשת רשות המיסים במסגרת הממשק."

לנוסח המלא של נוהל 13-17 לחץ כאן